Ratgeber Wohngebäude
Unterversicherung: Wann die Gebäudeversicherung kürzt
Bei einem Wasserschaden von 20.000 Euro zahlt der Versicherer nur 15.000, weil die Versicherungssumme seit dem Dachausbau nicht mehr zum Haus passt. So wirkt Unterversicherung: Der Versicherer kürzt jeden Schaden im selben Verhältnis, auch den kleinen. Hier lesen Sie, wie die Quote gerechnet wird, wann der Unterversicherungsverzicht Sie davor schützt, welche Umbauten Sie melden müssen und was Gerichte dazu entschieden haben.
Kurz gesagt
Was bedeutet Unterversicherung in der Wohngebäudeversicherung?
Unterversicherung bedeutet: Die Versicherungssumme im Vertrag ist niedriger als das, was ein Neubau Ihres Hauses heute kostet. Dann darf der Versicherer nach § 75 des Versicherungsvertragsgesetzes jeden Schaden im selben Verhältnis kürzen. Ist das Haus zu 75 Prozent versichert, bekommen Sie 75 Prozent des Schadens, bei 4.000 Euro genauso wie bei 400.000 Euro.
Davor schützt der Unterversicherungsverzicht, den die GDV-Musterbedingungen und die meisten aktuellen Tarife vorsehen. Er gilt aber nur, wenn drei Dinge stimmen: Ihre Angaben zu Größe, Ausbau und Ausstattung im Antrag, die Berechnung der Summe durch den Versicherer und die Meldung jeder wertsteigernden Baumaßnahme danach. Ein vergessener Anbau oder ein ausgebauter Keller setzt den Verzicht außer Kraft, und zwar für das ganze Haus, nicht nur für den neuen Teil.
Grundlagen
Wie der Versicherer bei Unterversicherung kürzt
Die Regel steht im Gesetz und in jedem Bedingungswerk mit Versicherungssumme fast wortgleich. Der Versicherer vergleicht zwei Zahlen und kürzt im Verhältnis.
Jeder Schaden wird gekürzt
Versicherungssumme 450.000 €, Neubauwert 600.000 €, Quote 75 %
1.000 €
10.000 €
150.000 €
Der Versicherungswert ist in der Wohngebäudeversicherung nicht der Kaufpreis und nicht der Verkehrswert, sondern der ortsübliche Neubauwert: das, was es heute kostet, das Haus in gleicher Art und Güte neu zu bauen, einschließlich Architekt und Planung. Die Versicherungssumme ist der Betrag, den Sie dafür vereinbart haben. Liegt die Summe unter dem Wert, besteht Unterversicherung. Das Gesetz spricht in § 75 VVG von „erheblich niedriger“, nennt aber keine Prozentzahl. Die Bedingungswerke lassen das Wort sogar weg und knüpfen an jede Abweichung an. Eine feste Grenze gibt es also nicht, nur Bagatellklauseln einzelner Tarife.
Die Formel wirkt bei jedem Schaden, nicht erst beim Totalschaden. Nur beim Totalschaden fällt die Kürzung mit der Obergrenze zusammen, denn mehr als die Versicherungssumme gibt es ohnehin nicht. Viele Eigentümer glauben, eine zu niedrige Summe spiele nur eine Rolle, wenn das Haus abbrennt. Tatsächlich fehlt bei jedem Wasserschaden derselbe Prozentsatz.
Auch Kosten und Mietausfall
Gekürzt wird nicht nur der Gebäudeschaden. Nach den Bedingungen laufen auch Aufräum- und Abbruchkosten, Hotelkosten und der Mietausfall durch dieselbe Formel. Ein Selbstbehalt wird in der Regel erst nach der Quote abgezogen; bei 500 Euro Selbstbehalt und 75 Prozent Quote macht die Reihenfolge 125 Euro aus.
Die wichtigsten Begriffe
- Versicherungswert
- Der ortsübliche Neubauwert: was es heute kostet, das Haus in gleicher Art und Güte neu zu bauen, einschließlich Architekt und Planung.
- Versicherungssumme
- Der Betrag, den Sie im Vertrag vereinbart haben. Liegt er unter dem Versicherungswert, besteht Unterversicherung.
- Unterversicherungsverzicht
- Vereinbarung im Vertrag, dass der Versicherer im Schaden nicht anteilig kürzt, wenn er die Summe aus Ihren richtigen Angaben ermittelt hat.
- Anpassungsfaktor
- Der jährlich angepasste Faktor, mit dem der Wert 1914 in Euro umgerechnet wird. Er steht in der Beitragsrechnung.
Rechner
Was der Versicherer bei Ihrem Vertrag zahlen würde
Tragen Sie die Zahlen aus Ihrem Versicherungsschein ein. Der Rechner zeigt die Quote, die Entschädigung für einen angenommenen Schaden und die Lücke beim Totalschaden.
Ihr Haus ist zu 75 % versichert. Von einem Schaden über 20.000 Euro zahlt der Versicherer 15.000 Euro, 5.000 Euro bleiben bei Ihnen. Beim Totalschaden fehlen 150.000 Euro.
Haben Sie einen Unterversicherungsverzicht vereinbart und stimmen Ihre Angaben, kürzt der Versicherer trotz der Quote nicht. Welche Bedingungen dafür gelten, lesen Sie im Abschnitt zum Unterversicherungsverzicht.
Vereinfachte Rechnung nach der Formel aus den Bedingungen (Quote vor Selbstbehalt, ohne Entschädigungsgrenzen für einzelne Positionen). Maßgeblich ist Ihr Vertrag. Der Rechner speichert keine Daten.
Woher kommt der Neubauwert?
Aus dem Wertermittlungsbogen Ihres Versicherers, aus der Schätzung eines Bausachverständigen, wenn der Versicherer sie anerkennt, oder als Richtwert aus unserem Wert-1914-Rechner. Baukosten je Quadratmeter sind nur eine grobe Orientierung: Im Saarland lagen die bei Baugenehmigung veranschlagten Kosten für Wohnbauten 2024 bei rund 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Neubau und Umbau zusammen, ohne Außenanlagen, Grundstück und Baunebenkosten.
Welcher Faktor gilt?
Der im Versicherungsschein oder in der Beitragsrechnung genannte. Die meisten Verträge rechnen mit dem Anpassungsfaktor (2027: 28,95), einige Gesellschaften direkt mit dem Baupreisindex (2027: 23,77). Mit dem falschen Faktor liegt das Ergebnis um bis zu ein Fünftel daneben.
Was der Rechner nicht weiß
Ob Ihr Verzicht gilt. Das hängt von Ihren Antragsangaben und von gemeldeten Umbauten ab, nicht von der Quote. Deshalb ist die Quote bei einem Vertrag mit Verzicht erst einmal nur eine Warnlampe: Liegt sie unter 100 Prozent, sollte jemand prüfen, warum.
Bedingungen
Wann der Unterversicherungsverzicht gilt und wann nicht
Die Bedingungswerke knüpfen den Verzicht an Voraussetzungen, die bei den meisten Gesellschaften gleich lauten.
Die Württembergische formuliert es in ihren Bedingungen von 2025 so: Wird die Versicherungssumme Wert 1914 nach ihrem Verfahren ermittelt und vereinbart, „nimmt der Versicherer bei der Entschädigung (einschließlich Kosten und Mietausfall) keinen Abzug wegen Unterversicherung vor“. Die VHV, das GDV-Muster und die meisten anderen Gesellschaften sagen dasselbe mit fast denselben Worten. Nach ihrem Verfahren ermittelt heißt: Sie haben die Fragen nach Größe, Ausbau und Ausstattung im Antrag zutreffend beantwortet, und der Versicherer hat daraus die Summe berechnet. Manche Gesellschaften erkennen zusätzlich die Schätzung eines Bausachverständigen an.
Beim Verzicht trägt also der Versicherer das Risiko, den Neubauwert falsch zu berechnen. Sie beschreiben das Haus, er ermittelt daraus die Summe. Hat er sich verrechnet, bleibt der Verzicht trotzdem bestehen. Das hat das Oberlandesgericht Brandenburg im November 2025 bei einem Additionsfehler auf dem Wertermittlungsbogen des Versicherers bestätigt.
Zwei Dinge lassen den Verzicht entfallen. Erstens falsche Angaben im Antrag, etwa eine zu kleine Wohnfläche oder ein nicht genannter Ausbau. Zweitens wertsteigernde Baumaßnahmen nach Vertragsschluss, die Sie nicht „unverzüglich“ gemeldet haben, also ohne schuldhaftes Zögern. Eine Tages- oder Monatsfrist nennen die Bedingungen nicht. Was zwischen Baubeginn und Meldung passiert, ist aber abgesichert: Nach dem GDV-Muster und bei der VHV bis zum Ende der laufenden Versicherungsperiode, bei der Württembergischen zwölf Monate ab Beginn der Maßnahme, bei der uniVersa bis zum Periodenende und darüber hinaus sechs Monate nach Bauende. In Ihrem Vertrag finden Sie die Regel meist unter dem Stichwort „wertsteigernde bauliche Maßnahmen“.
Entfällt der Verzicht, rechnet der Versicherer die normale Quote, und zwar für den gesamten Schaden. Hat der nicht gemeldete Anbau den Wert des Hauses von 100.000 auf 125.000 Mark Wert 1914 erhöht, bekommen Sie bei einem Sturmschaden am alten Dach 80 Prozent, obwohl das Dach mit dem Anbau nichts zu tun hat.
Die drei Bedingungen
- Richtige Angaben im Antrag zu Größe, Ausbau und Ausstattung. Die Wohnfläche nach der Definition des Versicherers, nicht nach dem Mietvertrag.
- Berechnung durch den Versicherer aus diesen Angaben, in der Regel mit seinem Wertermittlungsbogen. Eine selbst geschätzte Summe löst den Verzicht in der Regel nicht aus. Wo ein Versicherer sie ausnahmsweise akzeptiert, etwa die Württembergische bei einer zutreffenden Angabe des Neubauwerts, tragen Sie das Risiko, dass Ihre Schätzung stimmt.
- Meldung jeder wertsteigernden Baumaßnahme nach Vertragsschluss, unverzüglich. Der Versicherer passt Summe und Beitrag an, der Verzicht läuft weiter.
Steht im Schein „Unterversicherungsverzicht wird gewährt“ oder eine ähnliche Formulierung, haben Sie im Summenmodell die richtige Grundlage. Fehlt die Zeile, fragen Sie nach, warum.
Gilt der Verzicht? Vier typische Situationen
| Situation | Gilt der Verzicht? | Was gilt stattdessen |
|---|---|---|
| Baupreise sind seit Vertragsschluss stark gestiegen | Ja | Beim gleitenden Neuwert wächst die Summe über den Anpassungsfaktor mit. Baupreissteigerung allein erzeugt keine Unterversicherung. |
| Dachausbau vor drei Jahren, nie gemeldet | Nein | Quote für den gesamten Schaden im Verhältnis alte Summe zu neuem Wert, auch für Schäden, die nichts mit dem Dach zu tun haben. |
| Wohnfläche im Antrag 120 m², tatsächlich 150 m² | Nein | Beim Summenmodell Quote nach Wert; beim Wohnflächenmodell je nach Versicherer Flächenquote 120 ÷ 150, also 80 Prozent, oder Verhältnis der Wiederherstellungskosten. Daneben Rechte des Versicherers wegen falscher Antragsangaben. |
| Vermittler hat sich im Wertermittlungsbogen verrechnet, Angaben waren richtig | Ja | Die Berechnung oblag dem Versicherer (LG Neuruppin, 15.04.2025, 6 O 493/21, bestätigt durch OLG Brandenburg, 24.11.2025, 11 U 46/25). |
Entscheidungshilfe
Gilt Ihr Unterversicherungsverzicht?
Vier Fragen zu Ihrem Vertrag. Sind alle mit Ja beantwortet, sollte der Verzicht greifen.
- 1
Steht der Unterversicherungsverzicht ausdrücklich im Versicherungsschein?
- 2
Wurde die Summe nach dem Verfahren des Versicherers ermittelt, etwa mit seinem Bogen oder über die Wohnfläche?
- 3
Stimmen Ihre Angaben zu Wohnfläche und Ausstattung noch mit dem heutigen Haus überein?
- 4
Haben Sie alle Umbauten seit Vertragsbeginn gemeldet?
Beantworten Sie alle vier Fragen, dann erscheint hier die Einordnung.
Der Versicherer kürzt im Schaden nicht anteilig, solange Ihre Angaben stimmen. Melden Sie jede weitere Veränderung am Haus, am besten vor Beginn der Arbeiten.
Fehlt eine Voraussetzung, darf der Versicherer im Schaden anteilig kürzen. Lassen Sie die Summe neu ermitteln und melden Sie Umbauten nach. Die Nachmeldung erhöht den Beitrag, kostet Sie aber keine Leistung.
Vereinfachte Einordnung. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Vertrags; einzelne Tarife verzichten bei kleinen Schäden ganz auf die Kürzung.
Grundlagen
Nach welchem Modell ist Ihr Haus versichert?
Was Sie melden müssen und wie gekürzt wird, hängt davon ab, nach welchem Modell Ihr Vertrag gebaut ist. Am Markt gibt es drei.
Versicherungssumme Wert 1914
Das klassische Modell, auch bei neuen Verträgen verbreitet. Der Neubauwert wird in Preisen von 1914 ausgedrückt und jedes Jahr mit dem Anpassungsfaktor in Euro umgerechnet; Summe und Beitrag steigen mit den Baupreisen. Der Verzicht gilt, wenn der Versicherer die Summe aus Ihren richtigen Angaben berechnet hat. Pflicht: wertsteigernde Umbauten unverzüglich melden. Beispiele: Württembergische VGB 2025, VHV VGB 2021, GDV-Muster VGB 2022.
Wohnflächenmodell
Keine Versicherungssumme. Versichert ist der ortsübliche Neubauwert des beschriebenen Hauses, der Beitrag wird je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche berechnet. Gekürzt wird, wenn die angegebene Fläche oder die Bauausgestaltung im Schadenfall nicht mehr stimmt, bei der uniVersa im Verhältnis der Flächen, bei der Bayerischen im Verhältnis der Wiederherstellungskosten. Pflicht: jede Flächenänderung melden. Beispiele: uniVersa, Adam Riese, Neodigital, VHV Wohnfläche.
Ohne Summe nach Bauausgestaltung
Eine dritte Variante, bisher vor allem bei der HUK-COBURG: Nach deren VGB 2026 in der Fassung vom Mai 2026 ist das Haus „ohne Versicherungssumme auf Basis der Bauausgestaltung“ versichert. Die Leistung ist nicht durch eine Summe begrenzt, eine Quote gibt es nicht, die Begriffe Unterversicherung und Wohnfläche kommen in den Bedingungen gar nicht vor. Dafür müssen Sie jede Änderung an Größe, Ausstattung und Ausbau unverzüglich mitteilen; der Beitrag wird dann neu berechnet, bei einer Erhöhung rückwirkend ab der Änderung, höchstens bis zum Beginn des laufenden Versicherungsjahres. Bleibt die Meldung aus, greifen die Regeln zur Gefahrerhöhung: Kündigung, Beitragsnachforderung, bei Vorsatz Leistungsfreiheit, bei grober Fahrlässigkeit Kürzung.
Schutzfenster für Baumaßnahmen
| Bedingungswerk | Wie lange ist eine wertsteigernde Maßnahme automatisch mitversichert? |
|---|---|
| GDV-Muster VGB 2022, VHV VGB 2021 | bis zum Ende der laufenden Versicherungsperiode |
| Württembergische VGB 2025, Adam Riese 2024 | 12 Monate ab Beginn der Maßnahme |
| uniVersa VGB 2025 | bis zum Periodenende, darüber hinaus 6 Monate nach Beendigung der Baumaßnahme |
| Die Bayerische VGB 2014 (Wohnfläche) | Meldung nach Abschluss der Bauarbeiten, spätestens zur nächsten Hauptfälligkeit |
| HUK-COBURG VGB 2026 (ohne Versicherungssumme) | Schutz bleibt bestehen, Änderung unverzüglich mitteilen, Beitrag wird neu berechnet |
Das Wohnflächenmodell ist das einfachere Verfahren, weil keine Summe ermittelt werden muss. Dafür entscheidet dort allein die Flächenangabe über den vollen Schutz. Welches Modell für Sie passt, hängt vom Haus ab.
Was steht in Ihrem Versicherungsschein?
01Ein Betrag in MarkWächst mit
Die Summe ist als Wert 1914 angegeben, in älteren Scheinen auch als Brandversicherungssumme oder in Goldmark.
Der Wert 1914 wird jedes Jahr mit dem Anpassungsfaktor in Euro umgerechnet. Summe und Beitrag steigen mit den Baupreisen.
Prüfen Sie, ob der Unterversicherungsverzicht genannt ist und ob alle Umbauten gemeldet sind.
02Ein fester Betrag in EuroWächst nicht mit
Die Summe steht in Euro im Schein, in der Beitragsrechnung fehlt ein Anpassungsfaktor.
Die Summe bleibt, wie sie vereinbart wurde. Steigen die Baupreise, entsteht eine Lücke, und der Versicherer kürzt im Schaden anteilig.
Lassen Sie den Vertrag auf den gleitenden Neuwert umstellen.
03Eine Wohnfläche in QuadratmeternFläche entscheidet
Statt einer Summe nennt der Schein die Wohnfläche, oft zusammen mit Angaben zur Ausstattung.
Der Beitrag wird je Quadratmeter berechnet. Gekürzt wird, wenn die angegebene Fläche im Schadenfall nicht mehr stimmt.
Messen Sie nach der Definition des Versicherers nach und vergleichen Sie mit der Zahl im Antrag.
04Gar keine SummeAusstattung entscheidet
Weder Betrag noch Wohnfläche: Der Vertrag beschreibt das Haus nach seiner Bauausgestaltung.
Die Leistung ist nicht durch eine Summe begrenzt. Ändern sich Größe, Ausstattung oder Ausbau, müssen Sie das unverzüglich mitteilen.
Halten Sie fest, was sich seit Vertragsbeginn am Haus geändert hat, und melden Sie es.
Rechtsprechung
Was Gerichte zur Unterversicherung entschieden haben
Die Fälle zeigen, wo die Grenze zwischen Kürzung und voller Leistung verläuft, und wer was beweisen muss.
Der Vertreter übersieht den Anbau
Oberlandesgericht Saarbrücken, 16.11.2011, 5 U 60/11
Ergebnis: Der Versicherer darf nicht kürzen.
Ein Haus im Saarland, 120 Quadratmeter selbst bewohnt, dazu ein vermieteter Anbau mit 80 Quadratmetern. Der Vertreter des Versicherers besichtigte das Anwesen, addierte die Flächen selbst und übersah den Anbau. Im Schein standen 120 Quadratmeter, mit Unterversicherungsverzicht. Nach einem Brand 2007 mit rund 177.000 Euro Wiederherstellungskosten kürzte der Versicherer um 43 Prozent. Das Oberlandesgericht: Den Wegfall des Verzichts muss der Versicherer beweisen. Der Vertreter ist „Auge und Ohr“ des Versicherers; was ihm bei der Antragsaufnahme mitgeteilt wird, gilt als dem Versicherer mitgeteilt. Die Eigentümer hatten richtige Angaben gemacht und mussten die Arbeit des Vertreters nicht kontrollieren.
Der Rechenfehler im Wertermittlungsbogen
Oberlandesgericht Brandenburg, 24.11.2025, 11 U 46/25
Ergebnis: Der Verzicht gilt trotz des Rechenfehlers.
Antrag von 1999 über einen Makler, der beim Addieren der Bewertungsfaktoren im Bogen des Versicherers einen Fehler machte; die Summe Wert 1914 fiel zu niedrig aus und wurde 2017 auf 25.000 Mark erhöht, wieder ohne Prüfung durch den Versicherer. Brand 2020, Totalschaden, Neuwert nach dem Gutachten im Verfahren 34.933 Mark gegenüber 25.000 Mark im Vertrag. Landgericht Neuruppin und Oberlandesgericht: Die Angaben zu Größe, Ausbau und Ausstattung waren richtig, die Berechnung oblag dem Versicherer, der den Fehler nach den Worten des Senats „ohne Weiteres erkennen können und müssen“ hätte. Der Verzicht gilt. Eine Abweichung der Quadratmeter im Nachkommabereich ist unerheblich.
Die Beratungspflicht beim Wert 1914
Bundesgerichtshof, 02.02.2011, IV ZR 171/09
Ergebnis: Zurückverwiesen, die Rechtsfrage ist zugunsten des Kunden geklärt.
Überlässt der Versicherer dem Kunden die Bestimmung des Werts 1914, muss er deutlich auf die Schwierigkeiten und auf die Gefahr einer falschen Festsetzung hinweisen, einen Sachverständigen empfehlen oder selbst beraten. Der Bundesgerichtshof bestätigt damit seine Linie von 1988. Wer nicht beraten wurde, muss das nur darlegen; dann muss der Versicherer im Einzelnen vortragen, wie er aufgeklärt hat.
Die Beweislast liegt beim Versicherer
Oberlandesgericht Dresden, 06.12.2022, 4 U 1053/22
Ergebnis: Zurückverwiesen, die Beweislast liegt beim Versicherer.
Sturmschaden an einem Schloss, versichert zum Zeitwert mit einer Million Euro. Der Versicherer behauptete einen Wert von 8,6 Millionen, setzte eine Quote von 88,4 Prozent an und zahlte 4.142 Euro von 35.700. Das Oberlandesgericht: Die Beweislast für die Unterversicherung trägt der Versicherer. Der Eigentümer darf bestreiten, auch gegenüber einem Privatgutachten des Versicherers; das Gericht muss dann ein eigenes Gutachten einholen.
Praxis
Die häufigsten Ursachen für Unterversicherung
Selten hat jemand bewusst zu wenig versichert. Meist wurde das Haus umgebaut oder erweitert, ohne dass der Vertrag angepasst wurde. In einer Stichprobe des Verbands Wohneigentum Hessen mit der Verbraucherzentrale Hessen waren 2017 drei Viertel der rund 500 geprüften Gebäudeverträge unterversichert.
Der Anbau, der Dachausbau, der Partykeller
Jeder Quadratmeter neuer Wohnraum erhöht den Neubauwert. Wer den Versicherer nicht informiert, verliert den Verzicht, und zwar für das ganze Haus. Nach unserer Erfahrung ist das der häufigste Fall. Auch die Hessen-Stichprobe nennt Anbauten und Modernisierungen, die der Versicherung nie gemeldet wurden, als Ursache.
Photovoltaik, Wärmepumpe, Wallbox
Im GDV-Muster sind Photovoltaikanlagen samt Speicher ausdrücklich keine versicherte Sache, Balkonkraftwerke ausgenommen. Viele Tarife schließen sie ein, dann gehört die Anlage entweder in die Versicherungssumme oder bekommt eine eigene Entschädigungsgrenze. Wärmepumpen und Fußbodenheizungen zählen in Wertermittlungsbögen wie dem der GEV als Zuschlag für gehobene Ausstattung. Melden Sie solche Anlagen immer.
Die hochwertige Sanierung
Neue Fenster, Dämmung, Bad mit Naturstein, Kamin, Sauna: Die Bögen fragen Ausstattungsstufen ab, und wer von „einfach“ auf „gehoben“ saniert, verändert die Grundlage der Summe.
Die falsche Wohnfläche
Beim Wohnflächenmodell entscheidet sie allein, beim Summenmodell ist sie der wichtigste Faktor im Bogen. Die Versicherungsfläche ist dabei nicht die Fläche aus dem Mietvertrag.
Die feste Summe ohne Dynamik
Ein Vertrag mit 300.000 Euro fester Summe aus dem Jahr 2015 deckte damals den Neubauwert. Die Baupreise sind seitdem um gut 70 Prozent gestiegen; 2026 entspricht das einem Neubauwert von rund 518.000 Euro, das Haus ist nur noch zu 58 Prozent versichert. Beim gleitenden Neuwert passiert das nicht: Dort zieht der Anpassungsfaktor die Summe jedes Jahr nach.
Der Hauskauf mit Altvertrag
Beim Eigentumswechsel geht der Vertrag auf den Käufer über, mit der alten Summe. Ob sie zum Haus passt, prüft dabei niemand automatisch; eine übernommene Altsumme ist deshalb ein typischer Fehler.
Der Widerspruch gegen die Anpassung
Ältere Bedingungswerke sehen vor, dass ein Widerspruch gegen die jährliche Beitragsanpassung den Vertrag ohne Anpassung fortführt. Dann wächst der Neubauwert weiter, die Summe nicht. Prüfen Sie vor einem Widerspruch, was Ihr Vertrag dazu sagt.
Drei Irrtümer, die zur Kürzung führen
Irrtum
„Unterversicherung betrifft nur den Totalschaden“
So ist es
Der Versicherer kürzt jeden Schaden im selben Verhältnis, auch den kleinen Wasserschaden. Bei 75 Prozent Deckung zahlt er von 20.000 Euro Schaden nur 15.000 Euro.
Irrtum
„Mein Vertrag wächst jedes Jahr von allein mit“
So ist es
Das gilt nur beim Wert 1914 mit Anpassungsfaktor. Eine feste Summe in Euro bleibt, wie sie vereinbart wurde, auch wenn die Baupreise steigen.
Irrtum
„Der Verzicht gilt immer, wenn er im Vertrag steht“
So ist es
Er gilt nur, wenn die Summe nach dem Verfahren des Versicherers ermittelt wurde und die Angaben zum Haus noch stimmen. Ein nicht gemeldeter Umbau kann ihn kippen.
Bedingungen
Welche Wohnfläche für die Versicherung zählt
Viele Eigentümer übernehmen die Wohnfläche aus dem Kaufvertrag oder der Baubeschreibung. Die Versicherer rechnen aber meist anders.
Nach der Wohnflächenverordnung, die im Mietrecht gilt, zählen Flächen unter Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern Höhe nur zur Hälfte, Balkone meist zu einem Viertel, Keller gar nicht. Die Versicherer dagegen rechnen in ihren Bögen meist mit der Grundfläche aller Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden, und zwar ohne die Abschläge des Mietrechts. Die Interlloyd schreibt ausdrücklich: „bei Dachschrägen gilt die volle Grundfläche“. Die uniVersa rechnet Flächen unter zwei Metern Deckenhöhe zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht. Hobbyräume, Wintergärten und ausgebaute Dachgeschosse zählen überall mit, bei der uniVersa auch Schwimmbäder und Partyräume. Wer also die Zahl nach Wohnflächenverordnung aus dem Kaufvertrag einträgt, gibt tendenziell zu wenig an.
Es gibt Ausnahmen: Die uniVersa akzeptiert in ihren Bedingungen von 2026 ausdrücklich auch eine Fläche nach Wohnflächenverordnung, nach DIN 277, aus dem Kaufvertrag oder von einem Sachverständigen, solange die Methode sauber angewendet wurde. Bei anderen Gesellschaften gilt die Definition im Antrag oder im Wertermittlungsbogen. Lesen Sie diese Definition vor dem Ausfüllen, und im Zweifel runden Sie auf. Eine zu hohe Angabe kostet ein paar Euro Beitrag; eine zu niedrige kostet im Schadenfall den Verzicht.
Ein Sonderfall sind Keller und Nebengebäude. Der Keller zählt nur mit, wenn er zu Wohn- oder Hobbyzwecken ausgebaut ist, dann aber voll. Garagen, Carports und Nebengebäude sind nie Wohnfläche, müssen aber im Bogen gesondert erfasst werden; beim Wert 1914 stehen dafür Pauschalen, etwa 700 Mark je Garage. Im Bogen der NV-Versicherungen entfällt der Verzicht, wenn die Nutzflächen mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausmachen. Wer eine Scheune oder eine große Werkstatt am Haus hat, sollte das vorab klären.
| Raum | Zählt mit? |
|---|---|
| Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur | Ja, volle Grundfläche |
| Ausgebautes Dachgeschoss | Ja, je nach Versicherer volle Grundfläche oder Abschlag unter zwei Metern Höhe |
| Hobbyraum, Partykeller, Sauna im Haus | Ja, wenn ausgebaut |
| Wintergarten (geschlossen) | Ja |
| Arbeitszimmer, gewerblich genutzte Räume | Ja, bei Wohn- und Geschäftshäusern als Nutzfläche |
| Keller als Abstellraum, Waschküche, Heizungsraum | Nein |
| Balkon, Terrasse, Loggia, Treppe | Nein |
| Garage, Carport, Nebengebäude | Nein, aber gesondert angeben |
Pflichten
Welche Umbauten Sie dem Versicherer melden müssen
Nach einem Umbau will die Versicherung zwei Dinge wissen: ob das Haus mehr wert ist und ob ein Schaden wahrscheinlicher geworden ist. Dafür gibt es zwei getrennte Regeln.
Werterhöhung
Die Werterhöhung betrifft die Versicherungssumme. Anbau, Aufstockung, Dachausbau, Kellerausbau, hochwertige Ausstattung: Der Neubauwert steigt, die Summe muss nachziehen. Melden Sie es nicht, entfällt der Unterversicherungsverzicht und der Versicherer kürzt nach Quote. Ob Sie die Meldung vergessen oder absichtlich unterlassen haben, spielt keine Rolle, ebenso wenig, ob der Umbau etwas mit dem Schaden zu tun hat. Die Meldung ist einfach: Fläche, Art der Maßnahme, Kosten. Der Versicherer berechnet die Summe neu und passt den Beitrag an, meist ab Anzeige.
Gefahrerhöhung
Die Gefahrerhöhung betrifft die Wahrscheinlichkeit eines Schadens. Die Bedingungen nennen Beispiele: Das Dach wird während der Bauphase ganz oder teilweise entfernt, das Haus wird überwiegend unbenutzbar, es steht leer, ein Gewerbebetrieb zieht ein, das Haus wird unter Denkmalschutz gestellt. Hier gelten die §§ 23 bis 27 des Versicherungsvertragsgesetzes: Der Versicherer darf kündigen oder den Beitrag erhöhen; bei vorsätzlich verschwiegener Gefahrerhöhung kann er leistungsfrei sein, bei grober Fahrlässigkeit anteilig kürzen, aber nur, wenn die Gefahrerhöhung für den Schaden ursächlich war. Was Ihr Antrag abgefragt hat, bestimmt die Meldepflicht mit. Wenn Sie unsicher sind, melden Sie die Änderung.
Welche Meldung bei welchem Umbau
| Maßnahme | Werterhöhung melden? | Gefahrerhöhung melden? |
|---|---|---|
| Dachgeschoss ausbauen | Ja | Während der Bauphase ja, wenn das Dach geöffnet wird |
| Anbau oder Aufstockung | Ja | Ja, solange das Haus überwiegend unbenutzbar ist |
| Photovoltaik auf dem Dach | Ja, falls im Tarif eingeschlossen, sonst Zusatzbaustein | Je nach Antragsfragen; im Zweifel ja |
| Wärmepumpe statt Ölheizung | Ja, Zuschlag gehobene Ausstattung | In der Regel nein; wenn der Antrag nach der Heizungsart gefragt hat, trotzdem mitteilen |
| Haus steht länger leer | Nein | Ja |
| Einliegerwohnung wird Büro oder Praxis | Beim Wohnflächenmodell ja (Nutzfläche) | Ja, Gewerbebetrieb |
| Neue Fenster, gleiche Qualität | Nein | Nein |
Wo der Neubauwert steigt
Rot umrandet: Veränderungen, die den Neubauwert erhöhen. Melden Sie sie dem Versicherer.
- 1Dachgeschoss ausgebautMehr WohnflächeJeder Quadratmeter neuer Wohnraum erhöht den Neubauwert, auch unter dem Dach.
- 2Anbau oder WintergartenMehr WohnflächeVergrößert Wohnfläche und Neubauwert. Melden Sie ihn vor Beginn der Arbeiten.
- 3Photovoltaik und WärmepumpeNeue TechnikViele Tarife schließen Photovoltaik ein, dann gehört sie in die Summe oder bekommt eine eigene Grenze. Eine Wärmepumpe zählt in vielen Wertermittlungsbögen als gehobene Ausstattung.
- 4Keller ausgebautMehr WohnflächeEin ausgebauter Keller zählt meist zur Wohnfläche und erhöht den Neubauwert.
Zahlen
Unterversicherung in Zahlen
Wie stark die Baupreise gestiegen sind, wie viele Verträge in einer Stichprobe zu niedrig versichert waren und welchen Anteil Leitungswasserschäden am Schadenaufwand haben.
+ 72,8 %
Anstieg des Baupreisindex für Wohngebäude von 2015 bis 2026
Statistisches Bundesamt, Index 1914 = 10075 %
der rund 500 geprüften Verträge einer Stichprobe waren unterversichert
Verband Wohneigentum und Verbraucherzentrale Hessen, 201750 %
des Schadenaufwands in der Wohngebäudeversicherung geht auf Leitungswasser zurück
GDV, Stand Oktober 202628,95
Anpassungsfaktor 2027, nach 27,63 im Jahr 2026 (plus 4,8 Prozent)
GDV, Anpassungsfaktor WohngebäudePraxis
Drei Fälle: Wann der Versicherer kürzt und wann nicht
Zwei Verträge mit Lücke, einer mit Verzicht: was der Versicherer im Schaden zahlt. Die Rechnungen sind vereinfacht.
Fall 1
Der Anbau wurde nie gemeldet
- Ausgangslage
- Im Schein stehen 18.000 Mark als Wert 1914. Nach dem Anbau wären es 24.000 Mark.
- Quote
- 75 Prozent.
- Im Schaden
- Sturmschaden 12.000 Euro, der Versicherer zahlt 9.000 Euro.
- Was hilft
- Den Anbau melden und die Summe neu ermitteln lassen.
Fall 2
Feste Summe aus dem Jahr 2015
- Ausgangslage
- 300.000 Euro ohne Anpassung, der heutige Neubauwert liegt bei rund 518.000 Euro.
- Quote
- Rund 58 Prozent.
- Im Schaden
- Brandschaden 50.000 Euro, der Versicherer zahlt rund 28.900 Euro.
- Was hilft
- Den Vertrag auf den gleitenden Neuwert umstellen.
Fall 3
Summe mit dem Bogen ermittelt
- Ausgangslage
- Wert 1914 mit dem Bogen des Versicherers ermittelt, Umbauten gemeldet.
- Quote
- In der Regel keine Kürzung.
- Im Schaden
- Leitungswasserschaden 20.000 Euro, der Versicherer zahlt 20.000 Euro abzüglich eines vereinbarten Selbstbehalts.
- Was hilft
- Jede Veränderung am Haus weiterhin melden.
Checkliste
So finden Sie heraus, ob Ihr Haus richtig versichert ist
Wann sich die Prüfung lohnt
Beim Hauskauf
Die bestehende Wohngebäudeversicherung geht mit dem Eigentum auf Sie über. Ob die vereinbarte Summe noch zum Haus passt, zeigt ein Vergleich mit dem Richtwert aus dem Wert-1914-Rechner.
Beim Neubau
Für den ersten Vertrag fragt der Versicherer Größe, Ausbau und Ausstattung ab. Mit einem Richtwert wissen Sie vorab, in welcher Größenordnung die Summe liegt.
Beim Vergleich oder Wechsel
Angebote lassen sich nur auf derselben Grundlage vergleichen. Ein Tarif, der mit einer zu niedrigen Summe rechnet, wirkt günstiger, als er ist.
Nach An- oder Umbau
MeldepflichtDachausbau, Anbau, Wintergarten oder ein ausgebauter Keller erhöhen den Neubauwert. Melden Sie das, sonst darf der Versicherer trotz Verzicht anteilig kürzen.
01
Modell feststellen
Steht im Schein eine Versicherungssumme Wert 1914 in Mark, eine Summe in Euro, eine Quadratmeterzahl oder gar keine Summe? Das bestimmt alles Weitere.
02
Summe in Euro umrechnen
Wert 1914 mal Anpassungsfaktor aus der aktuellen Beitragsrechnung. 18.000 Mark mal 28,95 sind 521.100 Euro für 2027. Steht im Schein ein Baupreisindex statt eines Faktors, nehmen Sie den.
03
Neubauwert gegenhalten
Unser Wert-1914-Rechner liefert einen Richtwert aus Wohnfläche, Ausbau und Ausstattung. Weicht Ihre Summe um mehr als wenige Prozent nach unten ab, ist das ein Prüfgrund, aber noch kein Beweis: Verbindlich ist nur die Ermittlung durch den Versicherer.
04
Umbauten seit Vertragsschluss auflisten
Alles, was Fläche oder Ausstattung verändert hat: Dach, Keller, Anbau, Wintergarten, Heizung, Photovoltaik, Bad, Fenster. Für jede Maßnahme: Jahr, Kosten, wurde sie gemeldet?
05
Wohnfläche nach der Definition des Versicherers nachmessen
Volle Grundfläche aller Wohnräume, Dachgeschoss und ausgebauter Keller mitgerechnet. Vergleichen Sie mit der Zahl im Antrag.
06
Verzicht prüfen
Steht er im Schein („Unterversicherungsverzicht wird gewährt“) und sind die Schritte 4 und 5 sauber, spielt die Quote keine Rolle. Wenn nicht, lassen Sie die Summe neu berechnen, bevor ein Schaden passiert. Die Nachmeldung erhöht den Beitrag, kostet Sie aber keine Leistung.
Was der Versicherer für die Neuberechnung braucht
Die Angaben aus seinem Wertermittlungsbogen: Wohnfläche je Geschoss, Gebäudetyp, Dachform, Bauart, Baujahr, Ausstattung von Dach bis Heizung, Garagen und Nebengebäude, bei Umbauten die Kosten. Ein Gutachten eines Bausachverständigen ist nur bei ungewöhnlichen Gebäuden nötig, etwa bei Denkmalschutz, Fachwerk oder sehr großen Nebengebäuden; dafür müssen Sie mit einigen hundert Euro für ein Kurzgutachten bis zu mehreren tausend Euro für ein Vollgutachten rechnen. Für das normale Ein- oder Zweifamilienhaus genügt der Bogen, und den füllen wir mit Ihnen aus.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu Unterversicherung und Verzicht
Ab wie viel Prozent gilt ein Haus als unterversichert?
Das Gesetz spricht von „erheblich niedriger“, nennt aber keine Grenze. Einzelne Tarife verzichten bei kleinen Schäden auf die Kürzung, etwa die VHV im Tarif Klassik-Garant bis 5.000 Euro Entschädigung oder die uniVersa gestaffelt bis 1.000, 2.500 oder 5.000 Euro Gesamtschaden, wenn Sie den Vertrag danach unverzüglich anpassen. Ohne solche Klausel entscheidet der Einzelfall.
Ich habe vor fünf Jahren das Dach ausgebaut und nichts gemeldet. Was jetzt?
Melden, bevor ein Schaden passiert. Der Versicherer berechnet die Summe neu und erhöht den Beitrag, meist ab der Anzeige, bei einzelnen Gesellschaften rückwirkend ab der Änderung, höchstens bis zum Beginn des laufenden Versicherungsjahres. Sobald der Versicherer die Summe neu berechnet hat, gilt der Verzicht wieder. Passiert der Schaden vorher, kürzt er für das ganze Haus im Verhältnis alte Summe zu neuem Wert.
Schützt der Verzicht auch vor den gestiegenen Baupreisen?
Beim gleitenden Neuwert ja. Die Summe Wert 1914 bleibt gleich, der Anpassungsfaktor rechnet sie jedes Jahr auf das heutige Preisniveau hoch; 2027 steigt er um 4,8 Prozent auf 28,95. Baupreissteigerung allein führt bei diesen Verträgen nicht zu Unterversicherung. Anders bei festen Euro-Summen ohne Dynamik.
Mein Vermittler hat die Wohnfläche falsch aufgenommen. Wer haftet?
Hat ein Versicherungsvertreter, dazu gehören auch Mehrfachagenturen, Ihre richtigen Angaben falsch übertragen, gilt das in der Regel als Fehler des Versicherers (§§ 69, 70 VVG, Auge-und-Ohr-Rechtsprechung). So hat das Oberlandesgericht Saarbrücken 2011 entschieden. Bei einem Makler liegt es anders: Er steht auf Ihrer Seite, sein Fehler wird dem Versicherer in der Regel nicht zugerechnet (BGH, 22.09.1999, IV ZR 15/99), Sie müssten den Makler in Anspruch nehmen. Eine Ausnahme ist ein offensichtlicher Rechenfehler auf dem Bogen des Versicherers, den dieser selbst hätte prüfen müssen (OLG Brandenburg, 2025).
Muss ich die Unterversicherung beweisen oder der Versicherer?
Der Versicherer. Er beruft sich auf eine für ihn günstige Ausnahme und muss den höheren Versicherungswert belegen. Sie dürfen bestreiten, auch gegen ein Privatgutachten des Versicherers (OLG Dresden, 2022). Auch den Wegfall eines vereinbarten Verzichts muss der Versicherer beweisen.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nur, wenn er zu Wohn- oder Hobbyzwecken ausgebaut ist, dann aber mit voller Grundfläche. Abstellkeller, Waschküche und Heizungsraum zählen nicht. Ein nachträglich ausgebauter Partykeller ist eine meldepflichtige Werterhöhung.
Gehört die Photovoltaikanlage in die Versicherungssumme?
Kommt auf den Tarif an. Im GDV-Muster sind Photovoltaikanlagen samt Speicher ausgeschlossen, Balkonkraftwerke nicht. Viele Gesellschaften schließen die Anlage ein, teils mit eigener Entschädigungsgrenze. Melden Sie die Anlage in jedem Fall und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wie sie versichert ist.
Wie wird die Kürzung bei Unterversicherung berechnet?
Der Versicherer rechnet: Schaden mal Versicherungssumme geteilt durch Versicherungswert. Ist ein Haus mit einem Neubauwert von 600.000 Euro nur mit 450.000 Euro versichert, liegt die Quote bei 75 Prozent; von einem Schaden über 40.000 Euro zahlt er dann 30.000 Euro. Ein vereinbarter Selbstbehalt wird in der Regel erst danach abgezogen. Das Beispiel ist vereinfacht, maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Vertrags.
Gilt der Unterversicherungsverzicht auch für Aufräumkosten und Mietausfall?
Nach den GDV-Musterbedingungen ja, und auch bei Gesellschaften wie der Württembergischen umfasst der Verzicht ausdrücklich die versicherten Kosten und den Mietausfall. Entfällt der Verzicht, kürzt der Versicherer auch diese Positionen nach derselben Quote. Ob Ihr Tarif einzelne Kosten über eine eigene Grenze regelt, steht in den Bedingungen.
Was kostet es, die Versicherungssumme prüfen zu lassen?
Bei uns nichts. Wir füllen den Wertermittlungsbogen der jeweiligen Gesellschaft mit Ihnen aus und vergleichen, welche Bedingungen zu Ihrem Haus passen. Ein Gutachten eines Bausachverständigen brauchen Sie nur bei ungewöhnlichen Gebäuden.
Quellen. § 75 und § 70 des Versicherungsvertragsgesetzes; GDV-Musterbedingungen VGB 2022 (Stand Juni 2026, zitiert A 14.2 und A 21.1); Bedingungswerke von Württembergischer (VGB 2025 vom 01.03.2025, zitiert § 11 Nr. 2 a), VHV (VGB 2021, Fassung 07/2023), uniVersa (VGB 2025, Fassung 06/2026), Adam Riese (05/2024), Die Bayerische (VGB 2014, ältere Fassung von 2015) und HUK-COBURG (VGB 2026 vom 01.05.2026); zur Wohnfläche außerdem Bedingungen und Bögen von Interlloyd, GEV und Sparkassen-Versicherung Sachsen; die genannten Urteile in den amtlichen Datenbanken beziehungsweise in Fachveröffentlichungen, das Saarbrücker Urteil auch bei der Stiftung Warentest (test.de, 13.11.2012); Statistisches Bundesamt, Baupreisindex Wohngebäude (Stand Oktober 2026; Rechenbeispiel zur festen Summe auf Basis des Baupreisindex 1914, 2015: 1.310,3, 2026: 2.263,6); Pressemitteilung 60/2017 der Verbraucherzentrale Hessen; GDV, Anteil der Leitungswasserschäden am Schadenaufwand (Stand 09.10.2026); Anpassungsfaktor 2027 (28,95) des GDV sowie Baupreisindex 1914 für 2027 (2.377,1), übereinstimmend veröffentlicht im September und Oktober 2026. Rechenbeispiele sind vereinfacht; maßgeblich ist der Wortlaut Ihres Vertrags. Zuletzt geprüft im November 2026.
Versicherungssumme und Verzicht in einem Termin geprüft
Bringen Sie Versicherungsschein und Beitragsrechnung mit. Wir prüfen Summe, Verzicht und gemeldete Umbauten mit dem Bogen des Versicherers.
So erreichen Sie uns
Rechtsprechung und Bedingungen können sich ändern. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich für den Versicherungsschutz sind Ihr Vertrag, die Bedingungen des jeweiligen Versicherers und die gesetzlichen Vorschriften.