Ratgeber Wohngebäude
Selbstbehalt in der Wohngebäudeversicherung: Wann er sich lohnt
Mit einem Selbstbehalt übernehmen Sie bei jedem Schaden einen festen Teil selbst und zahlen dafür weniger Beitrag. Ob sich das für Ihr Haus rechnet, hängt vom Beitrag, vom Nachlass der Gesellschaft und vom Zustand der Leitungen ab. Hier finden Sie, wie der Selbstbehalt im Schadenfall abgezogen wird, welche Nachlässe die Gesellschaften geben, einen Rechner für Ihren Vertrag und die Regeln für Eigentümergemeinschaften und Vermieter.
Was ist ein Selbstbehalt in der Wohngebäudeversicherung?
Der Selbstbehalt ist der Betrag, den Sie bei jedem Schaden selbst tragen. Die Musterbedingungen des Versichererverbands GDV beschreiben ihn als den „Anteil der Entschädigung oder der Betrag, den der Versicherungsnehmer je Versicherungsfall selbst zu tragen hat“. Der Bundesgerichtshof spricht von einer bewussten Unterversicherung, weil Sie vorher genau wissen, welchen Teil des Risikos Sie behalten. Im Gegenzug sinkt der Beitrag, bei 500 Euro Selbstbehalt je nach Gesellschaft um rund 10 bis 15 Prozent, bei 1.000 Euro um 20 bis 25 Prozent, bei einzelnen Gesellschaften auch um mehr.
Statistisch meldet etwa jeder zehnte Wohngebäudevertrag pro Jahr einen Schaden, also rund einen in zehn Jahren. Bei diesem Durchschnitt bleibt mit einem Selbstbehalt bis 1.000 Euro unterm Strich fast immer etwas übrig. Bei 2.500 Euro geht die Rechnung bei mittleren Beiträgen schon mit dem ersten Schaden ins Minus, spätestens mit dem zweiten. Häuser mit alten Leitungen haben deutlich mehr Schäden und fahren mit einem kleineren Selbstbehalt besser. In der Regel vereinbaren wir 1.000 Euro, bei älteren Häusern oder knapper Rücklage 500 Euro, je nach Staffel der Gesellschaft auch 600 Euro. In Eigentümergemeinschaften tragen seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2022 alle Eigentümer den Selbstbehalt gemeinsam, auch wenn der Schaden nur in einer Wohnung entstanden ist.
Wie der Selbstbehalt im Schadenfall abgezogen wird
Was bei 500 Euro Selbstbehalt ausgezahlt wird
Abgezogen wird bei jedem Schaden derselbe Betrag
500 €
500 €
500 €
Die Musterbedingungen des GDV regeln den Abzug in einem Satz: „Selbstbeteiligungen werden in der vereinbarten Höhe von der Entschädigung abgezogen.“ So steht es im GDV-Muster VGB 2022 und, wortgleich, bei den meisten Gesellschaften, deren Bedingungen dem Muster folgen. Der Selbstbehalt fällt bei jedem Versicherungsfall an. Zwei Stürme in einem Winter sind zwei Fälle mit zwei Abzügen. Beschädigt ein Sturm Dach und Fassade desselben Hauses, ist das nach den Bedingungen der Bayerischen ein einziger Fall, weil die Schäden „an derselben Sache“ entstehen und einen Ursachenzusammenhang haben. Für ein getrennt stehendes Nebengebäude ist das nicht ausdrücklich geregelt. Sind Gebäude und Hausrat bei zwei Gesellschaften versichert, fallen bei einem Wasserschaden an Boden und Möbeln zwei Selbstbehalte an.
Abgezogen wird von der Entschädigung, also von dem Betrag, den der Versicherer nach seiner Berechnung schuldet. Ist das Haus unterversichert, kürzt er nach den Bedingungen zuerst im Verhältnis von Versicherungssumme zu Versicherungswert und zieht danach den vollen Selbstbehalt ab. Bei einem Schaden von 30.000 Euro, einer Deckung von 75 Prozent und 1.000 Euro Selbstbehalt werden aus 30.000 Euro erst 22.500 Euro und nach dem Abzug 21.500 Euro. In umgekehrter Reihenfolge wären es 21.750 Euro.
Bei grober Fahrlässigkeit ist die Reihenfolge umstritten. Das Oberlandesgericht Hamm hat 2021 für einen Mietwagenschaden entschieden, dass erst der Selbstbehalt abgezogen und dann die Quote nach § 81 VVG gebildet wird; andere Gerichte rechnen umgekehrt. Für die Wohngebäudeversicherung gibt es dazu keine höchstrichterliche Entscheidung. Eine Rolle spielt das ohnehin nur in Tarifen, die nicht auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichten. Mehr dazu auf unserer Seite zur groben Fahrlässigkeit in der Wohngebäudeversicherung.
Was nicht abgezogen wird
Kosten, die Sie aufwenden, um einen Schaden abzuwenden oder zu mindern, nehmen einzelne Gesellschaften ausdrücklich vom Abzug aus. Bei der VHV gilt das für Kosten auf Weisung des Versicherers, bei der Württembergischen im PremiumSchutz für solche Kosten allgemein. Mietausfall und Hotelkosten gehören zur Entschädigung des Versicherungsfalls; einen zweiten Abzug dafür sieht keines der von uns gelesenen Bedingungswerke vor. Liegt ein Schaden unter dem Selbstbehalt, gibt es nichts zu regulieren. Die Interlloyd schließt für diesen Fall sogar das Kündigungsrecht nach dem Versicherungsfall aus.
Selbstbehalt-Rechner für Ihren Vertrag
Tragen Sie Ihren Jahresbeitrag ohne Selbstbehalt, den gewünschten Selbstbehalt und den Nachlass aus Ihrem Angebot ein. Der Rechner zeigt, was nach zehn Jahren übrig bleibt und ab dem wievielten Schaden Sie draufzahlen.
Mit 1.000 Euro Selbstbehalt sparen Sie 120 Euro im Jahr, 1.200 Euro in zehn Jahren. Bei einem Schaden zahlen Sie 1.000 Euro selbst, es bleiben 200 Euro Vorteil. Der Nachlass trägt 1,2 Schäden in zehn Jahren; ab dem zweiten Schaden zahlen Sie drauf.
Liegt ein Schaden unter dem Selbstbehalt, zahlen Sie nur diesen Schaden selbst. Die Eigenanteile im Rechner sind deshalb eher zu hoch angesetzt.
Vereinfachte Rechnung ohne Beitragsanpassungen und Zinsen. Der Rechner speichert keine Daten.
Was ein Selbstbehalt in zehn Jahren bringt
Zwei Beispielverträge mit 600 und 1.000 Euro Jahresbeitrag, je fünf Selbstbehalte mit Nachlässen, wie sie in den Tarifen belegt sind. Die Spalte „Trägt Schäden“ zeigt, wie viele Schäden die Ersparnis in zehn Jahren abdeckt.
Jahresbeitrag 600 Euro
| Selbstbehalt | Nachlass | Ersparnis in 10 Jahren | Trägt Schäden | Saldo bei 1 Schaden | Saldo bei 2 Schäden |
|---|---|---|---|---|---|
| 250 € | 10 % | 600 € | 2,4 | +350 € | +100 € |
| 500 € | 15 % | 900 € | 1,8 | +400 € | −100 € |
| 1.000 € | 20 % | 1.200 € | 1,2 | +200 € | −800 € |
| 1.000 € | 25 % | 1.500 € | 1,5 | +500 € | −500 € |
| 2.500 € | 30 % | 1.800 € | 0,7 | −700 € | −3.200 € |
Jahresbeitrag 1.000 Euro
| Selbstbehalt | Nachlass | Ersparnis in 10 Jahren | Trägt Schäden | Saldo bei 1 Schaden | Saldo bei 2 Schäden | Saldo bei 3 Schäden |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 250 € | 10 % | 1.000 € | 4,0 | +750 € | +500 € | +250 € |
| 500 € | 15 % | 1.500 € | 3,0 | +1.000 € | +500 € | 0 € |
| 1.000 € | 20 % | 2.000 € | 2,0 | +1.000 € | 0 € | −1.000 € |
| 1.000 € | 25 % | 2.500 € | 2,5 | +1.500 € | +500 € | −500 € |
| 2.500 € | 30 % | 3.000 € | 1,2 | +500 € | −2.000 € | −4.500 € |
Wann sich der Selbstbehalt rechnet
2024 kamen nach GDV-Zahlen gerechnet auf 100 Wohngebäudeverträge 10,4 Schäden, davon rund 5,9 durch Leitungswasser. Sturm und Hagel treffen im langjährigen Mittel 4,6 von 100 Häusern im Jahr. Auf zehn Jahre gerechnet ist das etwa ein Schaden je Vertrag. Bei einem Schaden in zehn Jahren bleiben mit jedem Selbstbehalt bis 1.000 Euro zwischen 200 und 1.500 Euro übrig.
Je höher der Beitrag, desto mehr bringt derselbe Selbstbehalt, weil der Nachlass ein Prozentsatz ist. Bei 1.000 Euro Jahresbeitrag deckt die Ersparnis bei 500 Euro Selbstbehalt drei Schäden in zehn Jahren, bei 600 Euro Beitrag nicht einmal zwei. Steigt der Beitrag mit dem Anpassungsfaktor, steigt die Ersparnis mit.
Mit 2.500 Euro Selbstbehalt kostet bei 600 Euro Jahresbeitrag schon der erste Schaden mehr, als der Nachlass in zehn Jahren einbringt. Bei 1.000 Euro Beitrag bleibt nach einem Schaden ein kleines Plus, nach dem zweiten stehen 2.000 Euro Minus. So hohe Beträge sind vor allem ein Mittel, einen Vertrag nach vielen Schäden zu halten.
Für ein Haus mit alten Leitungen sind zwei bis drei Schäden in zehn Jahren realistisch. Dann ist ein Selbstbehalt von 250 Euro etwa neutral, 500 Euro je nach Beitrag neutral bis leicht negativ, ab 1.000 Euro deutlich negativ. Sanierte Leitungen sollten Sie dem Versicherer melden, das senkt den Beitrag oft stärker als jeder Selbstbehalt.
Wie hoch der Selbstbehalt höchstens sein sollte
Die Verbraucherzentrale empfiehlt einen Notgroschen von zwei bis drei Nettomonatsgehältern, Finanztip drei bis sechs. Der Selbstbehalt sollte so bemessen sein, dass Sie ihn jederzeit ohne Kredit vom Tagesgeldkonto nehmen können und danach noch Reserve haben. Ohne Rücklage bleiben Sie besser bei 250 Euro oder darunter. Wer kleine Schäden ohnehin selbst bezahlt, um den Vertrag nicht zu belasten, sollte das als Selbstbehalt vereinbaren. Sonst trägt er das Risiko, ohne den Nachlass zu bekommen.
So ist gerechnet
Ersparnis = Beitrag × Nachlass × 10 Jahre. Eigenanteil = Zahl der Schäden × Selbstbehalt. Saldo = Ersparnis minus Eigenanteil. „Trägt Schäden“ ist die Ersparnis geteilt durch den Selbstbehalt. Die Nachlässe stammen aus den Tarifen in der Übersicht im nächsten Abschnitt; 10 Prozent für 250 Euro und 30 Prozent für 2.500 Euro sind daraus abgeleitete Annahmen. Beitragsanpassungen und Zinsen sind nicht berücksichtigt. Welcher Nachlass für Ihren Vertrag gilt, steht im Angebot der jeweiligen Gesellschaft.
Fester Betrag, Prozentsatz oder gleitend nach Schadenverlauf
Die Bedingungen erlauben unterschiedliche Selbstbehalte je Gefahr und Leistung. Am Markt finden Sie feste Beträge, Prozentsätze und Selbstbehalte, die sich nach dem Schadenverlauf richten.
Fester Betrag je Versicherungsfall
Die übliche Form für Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. In der Klausel der InterRisk heißt es: „Vereinbart ist ein Selbstbehalt in Höhe von 500 €, den Sie je Versicherungsfall selbst zu tragen haben.“ Die Staffeln reichen von 0 beziehungsweise 150 bis 10.000 Euro. Die VHV bietet 300, 600, 1.000 und 2.000 Euro an, die InterRisk 500, 1.200 und 2.500 Euro, die Allianz seit April 2026 acht Stufen von 0 bis 10.000 Euro. Bei der VHV wirkt der gewählte Selbstbehalt nur auf den Beitrag für die Grundgefahren; der Elementar-Selbstbehalt bleibt, wie er ist.
Prozentsatz mit Unter- und Obergrenze
Verbreitet bei Naturgefahren, meist 10 Prozent des Schadens, mindestens 500 und höchstens 5.000 Euro, so bei uniVersa und degenia. Bei einem Schaden von 3.000 Euro zahlen Sie dort 500 Euro, bei 20.000 Euro 2.000 Euro und ab 50.000 Euro 5.000 Euro. VHV und NV setzen die Untergrenze bei 250 Euro. Seltener ist ein Prozentsatz der Versicherungssumme. Die NV bot 0,5 Prozent der Summe gegen 25 Prozent Nachlass an, bei 280.000 Euro Versicherungssumme also 1.400 Euro je Fall.
Gleitend nach Schadenverlauf
Die Interlloyd koppelt den Selbstbehalt an Schadenfreiheitsklassen. Ein Neubau oder ein Haus ohne Schaden in fünf Jahren startet bei 0 Euro, nach einem Schaden gelten bis zu 1.000 Euro, nach drei Schäden 5.000 Euro, und jedes schadenfreie Jahr verbessert die Einstufung wieder. Die Sparkassen-Versicherung Sachsen erhöht den Elementar-Selbstbehalt nach jedem Schaden. Ähnlich wirkt ein Schadenfreiheitsrabatt ohne Selbstbehalt. Die Gothaer senkt den Beitrag schon nach einem Jahr ohne gemeldeten Schaden, die InterRisk gewährt 25 Prozent nach fünf schadenfreien Jahren, die Bayerische hohe Rabatte je Gefahr nach 36 schadenfreien Monaten.
Belegte Nachlässe für Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel
| Gesellschaft | Selbstbehalt | Nachlass | Quelle und Stand |
|---|---|---|---|
| Allianz | 500 € | etwa 15 % | Pressemitteilung 21.04.2026 |
| uniVersa | 1.000 € | 25 % | Pressemitteilung 09.09.2025 |
| Konzept & Marketing | 300 / 500 / 1.000 / 2.000 € | 11 / 15 / 20 / 30 % | Tarif allsafe domo easy, 2021 |
| GEV | 1.000 € | 35 % | Maklerbroschüre, 2026 |
| NV-Versicherungen | 0,5 % der Versicherungssumme | 25 % | Tarif 01/2015 |
| Marktvergleich Morgen & Morgen | 150 bis 250 € | Tarife ohne Selbstbehalt im Schnitt 15 % teurer, Ersparnis bis 23 % | Pressemitteilung 28.04.2014 |
Gilt der Selbstbehalt auch für Überschwemmung und Rückstau?
Meist nicht. Für Überschwemmung, Rückstau, Starkregen und Erdbeben gilt in den meisten Tarifen ein eigener Selbstbehalt. Er ist oft nicht abwählbar und steht getrennt im Versicherungsschein.
Verbreitet ist die Formel 10 Prozent des Schadens, mindestens 500 Euro, höchstens 5.000 Euro. Sie steht so bei uniVersa und degenia, bei VHV und NV mit 250 Euro Untergrenze. Ein Standard des Versichererverbands ist sie nicht, denn die Musterbedingungen des GDV enthalten für Naturgefahren keinen Selbstbehalt. Andere Gesellschaften arbeiten mit festen Beträgen, oft abhängig von der Gefährdungsklasse des Grundstücks. Die Einzelheiten zeigt die Tabelle unten.
Der Elementar-Selbstbehalt wird selten fällig, dann aber meist in voller Höhe. 2024 meldete rechnerisch rund jeder neunzigste Elementarvertrag einen Schaden. Der Durchschnittsschaden lag bei 12.300 Euro, in Hochwassergefährdungsklasse 2 bei knapp 30.000 Euro, in Klasse 3 bei über 51.000 Euro. Bei solchen Summen ist die Obergrenze von 5.000 Euro fast immer erreicht. Rückstau hat in keinem der von uns gelesenen Bedingungswerke einen eigenen Selbstbehalt, er fällt unter den Elementar-Selbstbehalt. Welche Gefahren der Baustein abdeckt und wie die Gefährdungsklassen zustande kommen, erklärt unsere Seite zur Elementarversicherung.
Nach den Eckpunkten von Bundesjustiz- und Bundesfinanzministerium vom 21. Oktober 2026 soll jede neu abgeschlossene Wohngebäudeversicherung künftig auch Elementargefahren abdecken. Der Selbstbehalt dafür soll höchstens 10 Prozent der Versicherungssumme betragen, begrenzt auf 20.000 Euro je Schadensfall. Geprüft wird außerdem eine Mindestversicherung mit 50 Prozent Selbstbehalt, höchstens 100.000 Euro. Beschlossen ist davon noch nichts.
Beispiel Saarland 2024
Das Pfingsthochwasser im Mai 2024 traf vor allem das Saarland und Rheinland-Pfalz. Der durchschnittliche Elementarschaden im Saarland lag 2024 bei 18.964 Euro. Mit der 10-Prozent-Formel bleiben davon 1.896 Euro beim Eigentümer, bei einem festen Selbstbehalt von 1.000 Euro eben 1.000 Euro, im Tarif Basis der HUK-COBURG der ganze Schaden. Ohne Elementarschutz trug der Eigentümer alles selbst. 2024 waren im Saarland nur 53 Prozent der Wohngebäude gegen Elementarschäden versichert, 2025 waren es 56 Prozent.
Elementar-Selbstbehalt in den Bedingungen
| Bedingungswerk | Elementar-Selbstbehalt |
|---|---|
| GDV-Muster VGB 2022 | keine Regelung, Höhe nur im Versicherungsschein |
| uniVersa VGB 2025, degenia 2026 | 10 % des Schadens, mindestens 500, höchstens 5.000 € |
| VHV VGB 2021, NV | 10 % des Schadens, mindestens 250, höchstens 5.000 €; VHV versichert ZÜRS-Zone 4 nicht |
| Adam Riese 2024 | Zone 1 und 2 je 1.000 €, Zone 3 2.500 €, Zone 4 nicht versicherbar |
| Interlloyd 2025 | 1.000 € fest, gilt nicht für das Schadenfreiheitssystem |
| HUK-COBURG | Tarif Classic 500 €, bei Erdbeben 100.000 € (auf 500 € senkbar); Tarif Basis 100.000 € |
| Allianz | im Beispiel der Produktseite 1.000 € bei Überschwemmung und Rückstau, 3.000 € bei Erdbeben; Eigenleistung wählbar bis 150.000 €, bis 50 % weniger bei druckwasserdichten Fenstern und Türen |
| ERGO, Zone 4 | 10.000 € fest oder 25 % der Versicherungssumme 1914 als Mindestschadenhöhe |
Was nach einem Schaden gilt
Ein Selbstbehalt ändert nichts an Ihren Pflichten im Schadenfall. Er wirkt sich aber darauf aus, was in Ihrer Vorschadenakte steht und wie der Versicherer mit Ihrem Vertrag umgeht.
Schäden über dem Selbstbehalt sofort melden
Alles, was über den Selbstbehalt hinausgeht, melden Sie wie bisher unverzüglich, lassen den Schaden besichtigen und stimmen Reparaturen ab. Wer eine Meldung verschleppt, riskiert seinen Versicherungsschutz.
Schäden unter dem Selbstbehalt
Liegt der Schaden unter dem Selbstbehalt, gibt es nichts zu regulieren. Das Hinweis- und Informationssystem der Versicherer speichert bei Gebäuden Anzahl und Zeitraum der geltend gemachten Schäden; selbst bezahlte Schäden tauchen dort nicht auf. Bei einem späteren Wechsel kommt es trotzdem auf den Antrag an. Manche Gesellschaften fragen nach gemeldeten oder regulierten Vorschäden der letzten fünf Jahre, bei Elementar der letzten zehn, andere nach allen eingetretenen Schäden. Dann kann auch ein selbst bezahlter Schaden anzugeben sein.
Kündigung nach dem Schaden
Nach § 92 VVG können nach einem Versicherungsfall beide Seiten kündigen, der Versicherer mit einem Monat Frist, und zwar bis einen Monat nach Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung. Stiftung Warentest berichtet von einer Kündigung nach zwei Leitungswasserschäden unter 1.000 Euro. Wer eine Kündigung kommen sieht, kann selbst kündigen und steht beim nächsten Antrag besser da. Einen Anspruch darauf, dass der Vertrag weiterläuft, gibt es nicht.
Selbstbehalt statt Kündigung
Versicherer setzen Selbstbehalte gezielt ein, um schadenanfällige Verträge zu halten. Die Allianz nennt sie einen „Anker“, um Kosten und Beiträge stabil zu halten. Die Bayerische darf nach ihren Bedingungen statt einer Beitragserhöhung einen Selbstbehalt einführen, mit Kündigungsrecht für Sie. Im Test der Stiftung Warentest vom November 2026 verlangten einige Versicherer wegen Vorschäden und Gebäudealter zusätzlich einen individuellen Eigenanteil, und die VHV nimmt Gebäude mit drei oder mehr Vorschäden in einer Gefahr gar nicht an. Bekommen Sie nach einem Schaden ein solches Angebot, rechnen Sie es gegen die Kündigung, die der Versicherer sonst aussprechen könnte.
Wer trägt den Selbstbehalt in der Eigentümergemeinschaft?
Die Gebäudeversicherung schließt die Gemeinschaft ab, der Selbstbehalt steht in ihrem Vertrag. Wer ihn zahlt, wenn das Wasser nur in einer Wohnung stand, hat der Bundesgerichtshof 2022 entschieden.
Der Selbstbehalt ist wie die Prämie zu verteilen
Bundesgerichtshof, 16.09.2022, V ZR 69/21
Eine Kölner Anlage mit Wohnungen und einer Gewerbeeinheit, mangelhafte Kupferrohre, Jahr für Jahr Wasserschäden in den Wohnungen, allein 2018 rund 85.000 Euro. Der Versicherer hatte den Selbstbehalt wegen der Schadenhäufung auf 7.500 Euro je Fall gesetzt, die Verwalterin legte alles nach Miteigentumsanteilen um, und die Eigentümerin der Gewerbeeinheit, die nie einen Schaden hatte, klagte. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Selbstbehalt „wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen“ ist, auch wenn der Schaden ausschließlich am Sondereigentum entstanden ist.
Die Gemeinschaft darf die Auszahlung nicht kürzen
Landgericht Frankfurt am Main, 20.05.2021, 2-13 S 149/19
Leitungswasserschaden von 13.950 Euro, davon 11.750 Euro in einer Wohnung, Selbstbehalt 1.000 Euro. Die Gemeinschaft wollte dem betroffenen Eigentümer 850 Euro vom Versicherungsgeld abziehen, seinen Anteil am Schaden. Das Landgericht sprach ihm die 850 Euro zu. Den Selbstbehalt trägt die Gemeinschaft allein und legt ihn in der Jahresabrechnung auf alle um, denn er ist ein verkappter Bestandteil der Prämie und darf nicht dem zufällig Geschädigten aufgebürdet werden.
Beschluss zulasten der betroffenen Wohnung ungültig
Amtsgericht Lemgo, 13.11.2017, 16 C 17/17
Zehn Leitungswasserschäden in vier Jahren, Selbstbehalt 2.000 Euro. Die Versammlung beschloss, dass bei Schäden an Leitungen im Sondereigentum der Eigentümer der betroffenen Wohnung den Selbstbehalt trägt. Das Gericht erklärte den Beschluss für ungültig, weil er Eigentümer nicht entlastete, die ihre Leitungen schon erneuert hatten und trotzdem einen unverschuldeten Schaden erlitten. Das nehme ihnen den Anreiz zur Instandhaltung. Einen anderen Schlüssel darf die Gemeinschaft beschließen, er muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Wer zahlt in welcher Situation
| Situation | Wer zahlt | Grundlage |
|---|---|---|
| Schaden am Gemeinschaftseigentum (Dach, Steigleitung) | Alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen über die Jahresabrechnung | § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG |
| Schaden nur im Sondereigentum (Parkett, Wandputz in einer Wohnung) | Ebenfalls alle nach Miteigentumsanteilen | BGH, 16.09.2022, V ZR 69/21 |
| Gemeinschaft beschließt „die betroffene Wohnung zahlt“ | Zulässig als abweichender Schlüssel, aber nur mit Entlastungsmöglichkeit für unverschuldete Schäden | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; AG Lemgo 2017 |
| Eigentümer verweigert die beschlossene Leitungserneuerung | Schadensersatz der Gemeinschaft gegen ihn in Höhe des Selbstbehalts kommt in Betracht | Beitrag auf vdiv.de zum BGH-Urteil |
| Vermietete Eigentumswohnung | Der Eigentümer trägt seinen Anteil, der Mieter zahlt nur die Prämie über die Betriebskosten | § 2 Nr. 13 BetrKV; BGH, Rn. 29 |
Was das für die Jahresabrechnung bedeutet
Wer den Selbstbehalt per Mehrheitsbeschluss in Kauf nimmt, trägt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs das Risiko gemeinsam. Der Geschädigte soll kein „Sonderopfer“ bringen. Einen Anspruch auf eine andere Verteilung gibt es nur aus schwerwiegenden Gründen, etwa wenn das Leitungsnetz der Gewerbeeinheit baulich anders ist. Unterschiedliches Nutzungsverhalten reicht nicht.
In der Jahresabrechnung wird der Selbstbehalt deshalb wie die Prämie nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt, gleich ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen war. Der betroffene Eigentümer bekommt die Versicherungsleistung für sein Sondereigentum ungekürzt. Will die Gemeinschaft den Verursacher stärker belasten, braucht sie einen Beschluss über einen anderen Schlüssel, der unverschuldete Schäden ausnimmt. Ein Beitrag auf der Seite des Verwalterverbands VDIV rät Verwaltern, die Gemeinschaftsordnung auf abweichende Regelungen zu prüfen, etwa auf Untergemeinschaften.
Für die nächste Versammlung
Nehmen Sie den Selbstbehalt als Zahl in den Versicherungsbeschluss auf, zusammen mit dem Verteilungsschlüssel. Die Gemeinschaft darf auch einen hohen Selbstbehalt beschließen. Im Kölner Fall lag er bei 7.500 Euro je Schaden, und der Bundesgerichtshof sieht in einem solchen Selbstbehalt sogar ein Mittel, die angemessene Versicherung zum Neuwert überhaupt zu ermöglichen. Über eine zulässige Höchstgrenze hat er nicht entschieden. Für den Elementar-Selbstbehalt gilt derselbe Schlüssel; nach einer Umfrage des VDIV von 2024 hatten 72,5 Prozent der verwalteten Gemeinschaften Elementarschutz.
Darf der Vermieter den Selbstbehalt auf die Mieter umlegen?
Über die Betriebskosten nach ganz überwiegender Ansicht nicht. Für Vermieter verschiebt das die Rechnung, denn den Nachlass bekommen über die umgelegte Prämie die Mieter.
Die Kosten der Gebäudeversicherung gegen „Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“ sind nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Betriebskosten sind nach § 1 der Verordnung aber nur Kosten, die „laufend entstehen“. Der Selbstbehalt fällt im Schadenfall einmalig an und ist Teil der Reparaturkosten. Ein Urteil zu genau dieser Frage gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hält in einem Wohnungseigentumsverfahren beiläufig fest, dass vermietende Eigentümer den Selbstbehalt „nach ganz überwiegender Ansicht in voller Höhe allein tragen müssten“.
Vereinbaren Sie einen hohen Selbstbehalt, sinkt die umlagefähige Prämie, und Ihre Mieter sparen. Den Selbstbehalt tragen Sie allein. Für Vermieter ist ein niedriger Selbstbehalt deshalb oft die bessere Wahl, es sei denn, der Versicherer verlangt einen höheren als Annahmebedingung.
Verursacht ein Mieter einen Schaden leicht fahrlässig, etwa einen Brand durch eine vergessene Kerze, muss der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen statt den Mieter, weil dieser die Versicherung über die Betriebskosten mitbezahlt. Ob der Vermieter dann wenigstens den Selbstbehalt vom Mieter verlangen kann, ist nicht entschieden. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz haftet der Mieter für den ganzen Schaden.
Selbstbehalt und Steuer
Bei vermieteten Objekten sind Reparaturkosten, die der Versicherer nicht ersetzt, in der Regel sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand und damit Werbungskosten; das gilt auch für den Selbstbehalt. Bei selbstgenutzten Häusern bleibt die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG für den Lohnanteil, den Sie nach Abzug der Versicherungsleistung selbst tragen. Eine Entscheidung speziell zum Selbstbehalt gibt es nicht. Fragen Sie im Zweifel Ihren Steuerberater.
So finden Sie den passenden Selbstbehalt
- Nachlass in Euro erfragen. Lassen Sie sich für jede Stufe der Staffel den Beitrag nennen. 15 Prozent von 400 Euro sind 60 Euro, 15 Prozent von 1.200 Euro sind 180 Euro. Erst der Eurobetrag zeigt, wie viele Schäden der Nachlass trägt.
- Zustand des Hauses einschätzen. Wie alt sind die Wasserleitungen, wann war der letzte Rohrbruch, wie viele Schäden gab es in den letzten fünf Jahren? Mit Leitungen aus den Siebzigern sind zwei bis drei Schäden in zehn Jahren realistisch, bei einem sanierten Altbau oder Neubau einer oder keiner.
- Rücklage prüfen. Der Selbstbehalt muss jederzeit ohne Kredit bezahlbar sein, auch wenn im selben Winter zwei Schäden kommen. Ab 1.000 Euro Selbstbehalt sollte die Rücklage ein Mehrfaches davon betragen.
- Alle Selbstbehalte kennen. Der gewählte Selbstbehalt gilt meist nur für Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Für Naturgefahren gilt ein eigener, für Glas und Hausrat gelten weitere. Lassen Sie sich den Elementar-Selbstbehalt mit Unter- und Obergrenze und der Gefährdungsklasse Ihres Grundstücks nennen, und fragen Sie, ob er nach einem Schaden steigt oder ob bauliche Schutzmaßnahmen wie eine Rückstauklappe ihn senken.
- Besonderheiten klären. In der Eigentümergemeinschaft gehört der Selbstbehalt mit Verteilungsschlüssel in den Versicherungsbeschluss. Beim vermieteten Haus tragen Sie ihn allein.
- Alternativen mitrechnen. Sanierte Leitungen und eine neue Heizung bringen bei vielen Gesellschaften einen eigenen Nachlass, und Schadenfreiheitsrabatte belohnen schadenfreie Jahre auch ohne vertraglichen Selbstbehalt. Beides kann günstiger sein als ein hoher Selbstbehalt.
Was Sie zum Termin mitbringen
Den Versicherungsschein mit allen Selbstbehalten, die letzte Beitragsrechnung und eine Liste der Schäden der letzten fünf Jahre mit Jahr und Betrag. Bei Eigentümergemeinschaften zusätzlich den aktuellen Versicherungsbeschluss und die Teilungserklärung, bei vermieteten Häusern den Mietvertrag mit der Betriebskostenregelung.
Häufige Fragen zum Selbstbehalt
Ist Selbstbeteiligung dasselbe wie Selbstbehalt?
Ja. Die Musterbedingungen und die meisten Versicherer sagen Selbstbeteiligung, der Bundesgerichtshof und einige Gesellschaften sagen Selbstbehalt, manche nennen es Eigenanteil. Gemeint ist immer der Betrag oder Anteil, den Sie je Versicherungsfall selbst tragen.
Wird der Selbstbehalt pro Jahr oder pro Schaden abgezogen?
Pro Versicherungsfall. Zwei Stürme in einem Winter sind zwei Fälle mit zwei Abzügen. Beschädigt ein Ereignis mehrere Teile desselben Hauses, ist das nach den Bedingungen der Bayerischen ein Fall mit einem Abzug; andere Bedingungswerke regeln das nicht ausdrücklich.
Wie viel Beitrag spart ein Selbstbehalt von 500 Euro?
Je nach Gesellschaft rund 10 bis 15 Prozent des Beitrags für die Grundgefahren. Die Allianz nennt etwa 15 Prozent, Konzept & Marketing 15 Prozent, ein Vermittlerbeispiel 10 Prozent. Bei 1.000 Euro Selbstbehalt sind 20 bis 25 Prozent belegt, einzelne Gesellschaften geben mehr.
Muss ich einen Schaden melden, der unter dem Selbstbehalt liegt?
Nein, es gibt nichts zu regulieren. Bei einem späteren Versichererwechsel fragen die Anträge aber nach Vorschäden, meist der letzten fünf Jahre, bei Elementar zehn Jahre. Ob nur gemeldete oder alle eingetretenen Schäden gemeint sind, hängt vom Wortlaut ab. Lesen Sie die Frage genau.
Kann der Versicherer nachträglich einen Selbstbehalt einführen?
Einseitig nur, wenn die Bedingungen das vorsehen, wie bei der Bayerischen als Alternative zur Beitragserhöhung, mit Kündigungsrecht für Sie. Sonst braucht der Versicherer Ihre Zustimmung. Nach Schäden bieten Versicherer oft an, den Vertrag mit Selbstbehalt fortzusetzen, weil sie ihn nach § 92 VVG auch kündigen könnten.
Was passiert mit dem Selbstbehalt, wenn mein Haus unterversichert ist?
Nach den Bedingungen wird erst die Entschädigung im Verhältnis Versicherungssumme zu Versicherungswert gekürzt, dann der volle Selbstbehalt abgezogen. Bei 30.000 Euro Schaden, 75 Prozent Deckung und 1.000 Euro Selbstbehalt bleiben 21.500 Euro.
Lohnt sich ein Selbstbehalt von 2.500 Euro oder mehr?
Für die meisten Einfamilienhäuser nicht. Der Nachlass von rund 30 Prozent bringt bei 600 Euro Beitrag 1.800 Euro in zehn Jahren, der erste Schaden kostet 2.500 Euro. Sinnvoll ist ein so hoher Selbstbehalt bei hohen Beiträgen, bei schadenarmen Neubauten oder wenn der Vertrag nach vielen Schäden sonst gekündigt würde.
Quellen. GDV-Musterbedingungen VGB 2022 (Stand Juni 2026); Bedingungswerke von VHV (VGB 2021, Tarifbestimmungen 09/2025), uniVersa (VGB 2025), Adam Riese (2024), degenia (03/2026), Interlloyd (01/2025), InterRisk (2021), Die Bayerische (2026), NV und Sparkassen-Versicherung Sachsen (ältere Fassungen); Produktinformationen von Allianz, HUK-COBURG, GEV und Konzept & Marketing; Vermittlerinformation der ERGO zum Tarifstand 2023. §§ 75, 81 und 92 VVG, §§ 16 und 19 WEG, §§ 1 und 2 BetrKV. BGH, 16.09.2022, V ZR 69/21 (NJW 2023, 63; Vorinstanzen AG Köln, 204 C 171/19, und LG Köln, 29 S 146/20); BGH, 19.11.2014, VIII ZR 191/13; OLG Hamm, 21.12.2021, 7 U 31/21; LG Frankfurt am Main und AG Lemgo nach Fachveröffentlichungen. GDV, Statistiken zur deutschen Versicherungswirtschaft 2025, und GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2026; Leitungswasser 2024 nach Finanztip (07.11.2025) und Stiftung Warentest (03.02.2026); Stiftung Warentest, Wohngebäudeversicherungen im Vergleich (03.11.2026); VDIV-Verwalter-Monitor 2024; Eckpunkte von BMJV und BMF vom 21.10.2026. Häufigkeiten, Durchschnittswerte und Rechenbeispiele sind eigene, vereinfachte Rechnungen; maßgeblich ist der Wortlaut Ihres Vertrags. Zuletzt geprüft im November 2026.
Rechtsprechung und Bedingungen können sich ändern. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich für den Versicherungsschutz sind Ihr Vertrag, die Bedingungen des jeweiligen Versicherers und die gesetzlichen Vorschriften.
Selbstbehalt und Beitrag in einem Termin durchgerechnet
Bringen Sie Ihren Versicherungsschein und die letzte Beitragsrechnung mit. Als Mehrfachagentur holen wir die Beiträge für jede Selbstbehalt-Stufe bei den Gesellschaften ein, mit denen Versicherungsservice Commerçon zusammenarbeitet, rechnen den Nachlass gegen die Schadenerwartung Ihres Hauses und zeigen Ihnen alle Selbstbehalte des Vertrags auf einen Blick. Für Eigentümergemeinschaften bereiten wir die Zahlen so auf, dass sie in den Versicherungsbeschluss passen.